IZOGNIMO SE NEPRIJETNOSTIM OB PRIMOPREDAJI NEPREMIČNINE

Za lažje razumevanje začnimo z opisom zgodbe naše stranke:

»Potem, ko smo lastniku plačali nepremičnino in obetal se je le še uspešen konec se je zakompliciralo. S strani prodajalca, kateri je na vsak način hotel iztržiti še kakšen evro več v smislu še-enkratne prodaje pohištva in že plačanih stvari. Na našo srečo, potrpežljivost in izkušnje v vodenju posla s strani agencije je bilo tisto kar je brez dvoma reševalo vse nesporazume. Tudi ko smo pri prevzemu stanovanja ugotovili določene nepravilnosti v smislu ne spoštovanja dogovorjenega, je agencija spet pokazala svoj popolni profesionalni pristop in zavzetost za delo, ter omogočila vračanje določenih delov pohištva, katere je prodajalec že odnesel.« Samir B

Obstaja možnost, da se tudi vam pripeti tovrsten ali podoben neljub dogodek. Za reševanje takšnih neljubih zapletov, pa je potrebno že na začetku sam pravni posel in njegovo izvedbo ustrezno zastaviti.

Kaj je predmet prodaje?

Bodite pozorni kaj nepremičninska družba oziroma prodajalec oglašuje kot predmet prodaje. V kolikor je zapisano v oglasu, da pohištvo ostane v nepremičnini je tako nesporno, da se prodaja skupaj z nepremičnino. V kolikor pa v oglasu ni posebej navedeno, pa je v praksi slednje običajno predmet dogovora med strankama na samem ogledu oz. pogajanjih o kupoprodaji. Težava pa seveda nastane, kadar se stranki o pohištvu in ostalih stvareh, ki se nahajajo v nepremičnini ob ogledu, ne sporazumeta natančno.

Pri tem pa je pomembno vedeti, da velja zakonska domneva, da v kolikor ni posebej dogovorjeno, pritiklina deli usodo glavne stvari, torej nepremičnine. Primer pritikline so ključi, pohištvo in druga oprema v nepremičnini, ki služijo gospodarski rabi in tudi umetniške slike ter druga dekoracija, ki služijo olepšanju nepremičnine. V kolikor se oglašuje, da je stanovanje klimatizirano je nesprejemljivo, v kolikor vas ob primopredaji pričaka zgolj napeljava za klimo, brez klimatske naprave. Enako velja tudi za pohištvo, kuhinjske aparate in lestence, pa tudi za umetniške slike, če ni bilo posebej dogovorjeno, da jih prodajalec obdrži.

Dogovor o pravnem poslu

Dogovor o pravnem poslu, ki ima vse elemente prodajne pogodbe, je tisti ključni korak, ko obe strani, na podlagi predhodnega pogajanja, dokončno uskladita pričakovanja glede kupoprodaje. Stranki se z dogovorom o pravnem poslu dogovorita o bistvenih sestavinah kot sta torej predmet in cena, pa tudi o pomembnih stranskih točkah pravnega posla; pritiklinah ter tako dosežeta končno soglasje volj, ki je podlaga za veljavno sklenjen pravni posel.

nujno sestavina ter samoumevni del nepremičnine. Še najtežje pa je v primeru, ko stranke ne razumejo niti tega, da vgrajene naprave, kot je na primer klimatska naprava, niso samostojna stvar in jih kot take ne morejo odstraniti, razen če je to izrecno dogovorjeno z nasprotno stranjo. Tako je najbolje čim bolj natančno doseči konsenz glede končnega stanja oziroma predmeta prodaje in slednje tudi pisno opredeliti bodisi v samem zapisu pravnega posla, ali pa posebni prilogi, kjer stranki popišeta pohištvo in opremo, ki ostane v stanovanju.  Nenazadnje pa je potrebno pohištvu v rabljeni nepremičnini približno oceniti vrednost s katero se obe strani strinjata, kajti vrednost tega pohištva tudi povečuje samo ceno nepremičnine, kar pa vpliva tudi na davčne obveznosti strank.

Jasna opredelitev v glavni kupoprodajni pogodbi

V kolikor se je predhodno sklenil dogovor o pravnem poslu je v kupoprodajni pogodbi potrebno zopet natančno navesti vse kar smo z dogovorom o pravnem poslu uskladili ter navedli kot predmet prodaje. Pri tem je zaradi davčnih obveznosti zopet potrebno natančno navesti vrednost »gole« nepremičnine in vrednost rabljenega pohištva, ki bo ostal v nepremičnini, v kolikor se kupec s tem strinja.

Primopredajni zapisnik

S primopredajnim zapisnikom stranki ugotovita stanje nepremičnine ob izročitvi v posest ter morebitne očitne napake, vključno s popisom stanja merilnikov odjemnih mest dobaviteljev energentov in pisno ugotovita prenos posesti iz prodajalca na kupca. Hkrati pa se stranki izjasnita ali je stanje ob izročitvi takšno, kot sta se dogovorili s kupoprodajno pogodbo.

V skrajnem primeru lahko prevzem nepremičnine tudi zavrnete zaradi očitnih napak in zahtevate, ali znižanje kupnine, ali odpravo te napake (torej npr. vrnitev manjkajoče opreme), ali pa celo razdor pogodbe in vračilo kupnine, v kolikor stanje nepremičnine drastično odstopa od dogovorjenega. To je vaša zakonita pravica kupca.

Vsekakor pa je smiselno in v praksi sprejeto stopnjevanje zahtevkov tako, da najprej opozorite na odstopanje od dogovora in očitne napake ter zahtevate njihovo odpravo. Zato je izjemnega pomena, da je dogovor o pohištvu in drugi opremi v pisni obliki, kajti to je podlaga, na katero se sklicujete in jo tako veliko lažje tudi dokažete.

(Ne)posrečen konec

V kolikor naletite na nerazumevajočega prodajalca, ki vztraja pri danem stanju vam ne preostane drugega, kot da vse navedeno dokazujete na pristojnem sodišču, kar je dolgotrajna in neprijetna pot. In takrat je predvsem bistvenega pomena, da imate vso dokumentacijo, ki priča o dogovoru glede predmeta prodaje. Sicer je na vaši strani domneva, da v dvomu pritikline delijo usodo glavne stvari, torej nepremičnine, a bo težava pri dokazovanju, kaj je bilo dejansko v sami nepremičnini ob ogledu.

Med drugim je tudi to razlog, zaradi katerega je dobro in priporočljivo, da se za tako pomembno življenjsko odločitev o nakupu ali prodaji nepremičnine obrnete na zaupanja vredni nepremičninsko družbo, ki posluje v skladu z zakonom in Kodeksom dobrih poslovnih običajev prometu z nepremičninami in ima zaposlene nepremičninske posrednike z licenco, ki  morajo posle posredovanja med strankami opravljali s skrbnostjo dobrega strokovnjaka ter delovati v smeri, da do takšnih sporov ne prihaja. Nepremičninske družbe že zaradi svojih notranjih procesov hranijo vse dokumente, slike in imajo sistematično shranjene vse dogovore med udeleženci v procesu prodaje. Tako v tovrstnih sporih lažje dokažete dejansko vsebino dogovora. Prav tako nepremičninska družba s pomočjo razvitih in dodelanih poslovnih procesov izpelje kupoprodajo strokovno in obe strani zaščiti pred morebitnim nepravilnim razumevanjem vsebine in obsega predmeta prodaje ter končnega stanja nepremičnine. Na tak način stranke obvaruje tudi pred morebitnimi nesoglasji ali celo spori, zapleti in razočaranju ob kupoprodaji, ki se pripetijo zaradi šumov v komunikaciji. Kajti ljudje prevečkrat predpostavljamo, da ima druga stran enako predstavo o predmetu in pogojih prodaje, kot jo imamo sami. V večini primerov v ozadju pri strankah ni slabe namere v kolikor pa ta vendarle obstaja, pa se ravno v tej točki procesa pojavi možnost, da se le-ta tudi uresniči.

V koliko potrebujete nepremičninsko družbo, ki bo varno vodila vaš proces nakupa ali prodaje nepremičnine smo vam z veseljem na voljo. Pokličite: 040 620 631.

AVTOR: Maja Piljić